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买八套“老破小”，有坑？
来源：中国新闻周刊
最近，一位成都博主圆子抄底八套“老破小”的经历，在房产圈引发热议。
在多数人购房趋于谨慎的当下，圆子逆势出手显得异常激进。她在接受媒体采访时提到，2025年1月决定买房后，她发动了成都二环内几乎所有的主流房产中介，将目标锁定在总价40万—50万元的小户型。一个月内，她看了近20套房源，迅速敲定了六套，“甚至有一个房子连看都没有看，我就直接买了”。截至2026年1月，她一共入手了八套成都的房子。
实际上，早在十多年前，中国就有投资者集中购买“老破小”的热潮，大家预判房价会持续上涨，低价购买房龄在十年以上、位于城市核心地段的小户型住房，坐等升值，然后转手获利。当下，在部分一线及省会城市，“老破小”再度受到关注，但逻辑明显不同，驱动因素更多转向了租金回报。
租金可抵月供
吸引圆子集中购买“老破小”的主要原因，是在2025年初成都房价低位时入手，能通过出租获得稳定收益。有中介向她提道：“租金可以抵月供，还可以赚钱。”在她之前，2024年已经有温州炒房团在成都批量购房。圆子对媒体提到，她的八套房子，每个月需要还银行贷款大约1.4万元，但收到的租金大约有2.1万元，不仅能覆盖银行贷款利率，还能带来接近10%的复利收益率。
圆子的做法并不是个例。在郑州、重庆等城市，也出现一些投资者，通过购买低价“老破小”，实现“以租养贷”。今年2月，自媒体《郑州楼市》提到，一位郑州博主在金水区、郑东新区筛选出一些位置极佳、业主急售的小户型房源，通过砍价压低价格，全款买下，再花2万—3万元装修后出租。一套总价约在50万元的一居室，月租金可以达到2300元，租售比约5.5%。
近期，上海楼市出现回暖迹象，3月7日，上海二手房单日网签1324套，时隔315天后再次突破1300套。据上海网上房地产数据，截至3月22日，上海3月二手房累计成交已达21443套，叠加月末翘尾效应，3月的成交量有望突破3万套，并且上海市二手房网签系统因瞬时流量过大，多次卡顿崩溃。在上海从业十余年的链家房产经纪人高玉照对《中国新闻周刊》提到，在这一轮市场回升中，上海也有部分个人投资者在抄底“老破小”。
“现在一些人的抄底，更像是一种理财方式。”高玉照在接受《中国新闻周刊》采访时提到，背后的原因在于利率持续下行、存款收益走低，在上海，一些“老破小”的回报率超过3%，比银行存款及一些固定收益类理财产品更高。
租售比，是衡量房地产市场状况的一个常用指标，简单来说，是一套房靠出租能带来多少回报，通常以年租金除以购房总价计算。在国际上，合理的租售比一般在1：200—1：300之间，即200-300个月收回购房成本，对应的年化租金收益率为4%—6%。
近期，上海易居房地产研究院基于公开数据，梳理了成都、重庆、武汉、南京、深圳、上海、北京、广州等城市“老破小”二手房租售比（收益率）的个案情况。结果显示，多数城市已超过2%，其中成都最高，达到3.8%，重庆为3.2%，上海约为2.45%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，整体来看，这些城市的租售比（收益率）已经跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。他梳理的几大城市平均租售比（收益率）为2.67%，明显高于1.9%的5年期定存利率，1.8%的10年期国债收益率，以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，与3.06%的房贷利率相比，也已基本持平。这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。
机会并不普遍
尽管有多个个案出现，但业内普遍认为，这种投资模式并没有普遍性。以圆子的经历为例，她的收益是建立在对房源的严格筛选之上。
她在接受媒体采访时提到，自己系统梳理了各个板块，实地考察后仔细算账，只考虑买二环内的四五十万元的小房子，月租金在1500—2000元，租售比（收益率）才可以达到4.5%乃至5%。
因此，这些房源的条件比较苛刻：总价足够低，装修投入少，能快速租出去，并且未来仍具备一定流动性。圆子提到，她最初买的6套房子，“每套总价30万—40万元，首付5万—8万就能拿下，再加上它们都带租约，我没投入装修成本，相当于只付了首付、税费和中介费就拿下了，总共花了五六十万”。
在高玉照看来，在上海，这类二手房并不普遍。租售比能达到3%以上、能对标理财收益的房源，多是一些业主急售的个案，买家也主要是手头有闲钱且5—10年内不急于变现的人群。据他观察，从近期上海二手房成交看，300万元以下房源中“老破小”占不少，但投资客并不多，主要还是自住需求，也有一部分被政府收购用于保障房。
一位资深房产经纪人补充道，成都个案的抄底行为，背后还有一个逻辑在于对旧改的预期。圆子也提到，未来随着城市更新推进，她购房的地段也有遇到拆迁的可能性，“我们相当于用了一个非常低的单价和投入，去买一个成都的未来”。
多位业内人士提醒，与收益相比，“老破小”的风险不容忽视。高玉照提到，“老破小”普遍面临房龄老化带来的维修问题，比如管道、基础设施等，后续维护成本高。而且租赁这类房源的租客，流动性强，每年都可能会有空置期、中介费支出，都会影响收益。
更大的不确定性在于房价走势。他提到，如果全款买入，还可以看作是一种理财方式。但如果加杠杆入场，房价继续下行，亏损会被放大。而且老房子的出手难度大，未来转手变现的难度也较高。
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